8 Trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng theo luật mới 2026

Căn cứ vào Khoản 1 và Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, dưới đây là 8 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) mà người dân cần đặc biệt lưu ý.

8 Trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng theo luật mới

1. Đất chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)

Không được chuyển nhượng, tặng cho để sang tên nếu thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoại lệ gồm một số trường hợp như:

• Thừa kế quyền sử dụng đất.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa.
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
• Một số trường hợp đặc biệt khác theo Luật Đất đai 2024.

2. Đất đang có tranh chấp

Không được sang tên nếu:

• Đang có tranh chấp quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp chưa được giải quyết.
• Bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài chưa có hiệu lực pháp luật.

3. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên

Nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự thì không được thực hiện việc sang tên.

4. Đất đã hết thời hạn sử dụng

Đối với các loại đất có thời hạn sử dụng, khi đã hết thời hạn mà chưa được gia hạn thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng và sang tên.

5. Quyền sử dụng đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Khi Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng, tặng cho và sang tên sẽ bị tạm dừng.

6. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của cá nhân

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

7. Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

Cá nhân không cư trú trong khu vực này không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho:

• Đất ở.
• Đất khác nằm trong khu vực rừng phòng hộ hoặc các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

8. Các chủ thể mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Bao gồm các trường hợp pháp luật quy định không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, như:

• Tổ chức.
• Cá nhân.
• Cộng đồng dân cư.
• Tổ chức tôn giáo.
• Tổ chức tôn giáo trực thuộc.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Các đối tượng này chỉ được nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép.

Lưu ý

"Sang tên sổ đỏ, sổ hồng" là cách gọi phổ biến của người dân đối với thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi có giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế. Ngoài 8 trường hợp nêu trên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai 2024, đồng thời hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính (nếu có) trước khi cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên.

Chi phí và thuế phải nộp khi sang tên sổ đỏ, sổ hồng theo luật mới

Khi thực hiện sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định hiện hành, người dân thường phải nộp 05 khoản thuế, phí và lệ phí chính. Tùy từng giao dịch (mua bán, tặng cho, thừa kế) và thỏa thuận giữa các bên, người nộp có thể khác nhau.

1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Đây là khoản thuế lớn nhất khi mua bán nhà đất.

• Mức thu: 2% giá chuyển nhượng.
• Công thức:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Ví dụ:

• Giá bán đất: 3 tỷ đồng
• Thuế TNCN phải nộp:

3.000.000.000 × 2% = 60 triệu đồng

Theo thông lệ, bên bán là người nộp, tuy nhiên hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay trong hợp đồng.

2. Lệ phí trước bạ

Người nhận chuyển nhượng phải nộp trước khi được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình.

• Mức thu: 0,5%.

Công thức:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí × 0,5%

Giá tính lệ phí thường căn cứ theo bảng giá đất, giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc theo quy định về giá tính lệ phí trước bạ.

3. Phí công chứng hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Mức phí:

• Tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.
• Áp dụng biểu phí lũy tiến theo quy định của Bộ Tài chính.
• Với giao dịch giá trị lớn, phí có thể từ vài triệu đồng trở lên.

4. Phí thẩm định hồ sơ

Khoản phí này phục vụ việc thẩm định điều kiện chuyển nhượng và đăng ký biến động.

• Không có mức thu thống nhất trên toàn quốc.
• Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Thường dao động từ khoảng 100.000 đồng đến vài trăm nghìn đồng tùy địa phương.

5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Khi cấp Sổ đỏ mới hoặc xác nhận biến động sau sang tên, người sử dụng đất phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

• Mức thu do từng địa phương quy định.
• Thường chỉ từ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn đồng.

Một số chi phí có thể phát sinh

Ngoài 5 khoản trên, tùy từng hồ sơ còn có thể phát sinh:

• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính (nếu phải đo vẽ lại).
• Phí trích lục hồ sơ địa chính.
• Chi phí sao y, chứng thực giấy tờ.
• Phí dịch vụ nếu thuê văn phòng công chứng hoặc đơn vị làm thủ tục.

Những trường hợp được miễn thuế, lệ phí

Một số trường hợp phổ biến được miễn theo quy định pháp luật gồm:

• Chuyển nhượng hoặc tặng cho giữa:
  • Vợ và chồng.
  • Cha mẹ và con.
  • Cha mẹ nuôi và con nuôi.
  • Ông bà và cháu.
  • Anh, chị, em ruột.
• Thừa kế giữa các đối tượng nêu trên.
• Một số trường hợp đủ điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc miễn lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành.

Ví dụ tổng chi phí khi mua bán nhà đất trị giá 2 tỷ đồng

Lưu ý: Ai là người chịu từng khoản chi phí có thể được các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, trừ trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc khác.

nhaganday.com kênh thông tin số 1 chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: 65 Đ. Lê Lợi, Bến Nghé, Quận 1, TP Hồ Chí Minh
Hotline: 0795650052
Website: https://nhaganday.com
Email: myxmediagroup@gmail.com